Didim Avukat ve Hukuk Bürosu

Didim'de Avukatlık Hizmeti

Didim, Aydın'ın en batı ucunda, Altınkum ve çevresindeki yoğun ikincil konut stoğuyla öne çıkan bir ilçedir. İlçenin hukuki profilini belirleyen iki özellik vardır: nüfusun önemli bir bölümünün yılın yalnızca bir kısmında ilçede bulunması ve konut stoğunun kayda değer bir kısmının yabancı uyruklu kişilere ait olması. Bu iki unsur, Didim Adliyesi'ne düşen dosyaların bileşimini komşu ilçelerden belirgin biçimde ayırır.

Pratikte bu şu demektir: burada dosyaların çoğu malikin ilçede olmadığı dönemde ilerler. Tebligatın ulaşmaması, sürenin farkına varılmaması ve dosyanın geç öğrenilmesi Didim dosyalarının en sık rastlanan sorunudur.

1. Didim Adliyesi ve Yargı Çevresi

• Didim'de bulunan mahkemeler: Asliye Ceza, Asliye Hukuk, Didim (Yenihisar) Aile Mahkemesi, Sulh Hukuk Mahkemesi ve Sulh Ceza Hakimliği ile İcra Dairesi.
• Didim Adliyesi, Söke Adliyesi'nin mülhakat adliyesidir. Ağır ceza mahkemesinin görevine giren suçlarda kovuşturma Söke Ağır Ceza Mahkemesi'nde yürütülür.
• Aile Mahkemesi vardır, iş mahkemesi yoktur. Boşanma, velayet, nafaka ve mal rejimi davaları Didim (Yenihisar) Aile Mahkemesi'nde görülür. Buna karşılık ayrı bir iş mahkemesi kurulmadığından kıdem, ihbar ve işe iade davaları Asliye Hukuk Mahkemesi'nde iş mahkemesi sıfatıyla görülür; aynı durum tüketici uyuşmazlıkları için de geçerlidir.
• İstinaf mercii İzmir Bölge Adliye Mahkemesi'dir. Didim mahkemelerinin kararlarına karşı istinaf başvurusu Aydın'a değil İzmir'e yapılır. Yurt dışındaki maliklerin süre hesabında en sık karıştırdığı nokta budur.
• Taşınmaz davalarında yetki kesindir (HMK m.12). Didim'deki bir daire veya arsaya ilişkin ayni hak davası yalnızca Didim'de açılabilir.
• İdari uyuşmazlıklar Aydın'a gider. Göç İdaresi kararlarına ve imar işlemlerine karşı açılacak iptal davaları Aydın İdare Mahkemesi'nde görülür.

2. Yabancı Mülk Edinimi ve Tapu Devri

Didim, yabancı gerçek kişilerin konut edindiği yoğunlukta ilçelerden biridir ve bu alandaki uyuşmazlıklar tekrar eden bir kalıp izler:

• Tapu Kanunu m.35 kontrolleri. Kişi başına 30 hektar ülke sınırı, ilçe yüzölçümünün %10'u kuralı ve askeri yasak bölge muafiyeti kapora ödenmeden önce doğrulanmalıdır.
• Zorunlu değerleme raporu. Yabancıya devirde SPK lisanslı değerleme raporu aranır.
• Düşük bedel beyanı. Harç kaçırmak için tapuda gerçek bedelin altında değer gösterilmesi hem vergi riski doğurur hem de sonradan yapılacak oturum izni veya vatandaşlık başvurusunu sakatlayabilir. Uyuşmazlık hâlinde iade talebinin tapudaki bedelle sınırlı kalması riski ayrıca vardır.
• Tapu devri yalnızca Tapu Müdürlüğü'nde gerçekleşir. Emlak ofisinde imzalanan satış sözleşmesi mülkiyeti geçirmez. Bu, yabancı alıcıların en sık düştüğü yanılgıdır.

Yabancı müvekkiller için İngilizce hazırlanmış property law ve residence permit sayfalarımız ayrıca yayındadır.

3. Site Yönetimi ve Kat Mülkiyeti

Didim'in yapı stoğu ağırlıklı olarak havuzlu, çok bloklu sitelerden oluşur ve maliklerin büyük bölümü yıl boyu ilçede değildir. Bu ikisinin birleşimi, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarını ilçenin en yoğun dosya türü hâline getirir:

• Aidat alacağı ve devralanın sorumluluğu. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ödenmeyen aidattan bağımsız bölümü sonradan devralan kişiyi de önceki malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutar. İkinci el daire alırken yönetimden borçsuzluk yazısı istenmemesi, alıcıya devreden bir borç bırakır.
• Yönetim planına aykırı kullanım. Bağımsız bölümün günlük veya haftalık kiralamaya açılması, yönetim planında buna izin verilmemişse diğer maliklerin men davası açmasına yol açar.
• Genel kurul kararlarının iptali. Malikin toplantıya katılamadığı hâllerde karara karşı dava süresi, kararın öğrenilmesinden itibaren işlemeye başlar; yurt dışındaki maliklerin en sık kaçırdığı süre budur.
• Ortak alan tadilatları ve proje dışı yapılar. Havuz, otopark ve bahçe kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar ile eski hâle getirme talepleri.

4. Devre Tatil ve Tüketici Uyuşmazlıkları

Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri tüketici mevzuatı kapsamındadır. Tüketiciye on dört gün içinde gerekçesiz cayma hakkı tanınır; satıcı ön bilgilendirme ve cayma hakkı bildirimi yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmemişse cayma süresi işlemeye başlamaz. Belirli parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda önce Tüketici Hakem Heyeti'ne başvurulması zorunludur; bu aşama atlanarak açılan dava usulden reddedilir.

5. Kiralama ve Tahliye

Didim'de kiralama iki farklı biçimde karşımıza çıkar: yıllık konut kirası ve sezonluk / günlük kiralama. İkincisi bakımından, birden fazla bağımsız bölümün turizm amaçlı kısa süreli kiralanması izne tabidir ve yönetim planındaki kısıtlamalar ayrıca uygulanır. Yıllık kiralarda ise sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; TBK'da sayılan sebeplerden biri gerekir. Kira artış üst sınırını Kira Artış Oranı Hesaplama aracımızdan kontrol edebilirsiniz.

6. Yurt Dışındayken Dosya Takibi

Didim müvekkillerinin çoğu için belirleyici olan soru budur. Noterde veya Türk konsolosluğunda düzenlenecek vekâletname ile dava açılabilir, duruşmalara girilebilir, tapu işlemi yapılabilir ve icra takibi yürütülebilir; bizzat bulunmanız gerekmez. Konsoloslukta düzenlenen vekâletname Türkçe düzenlendiğinden apostil ve tercüme gerektirmez.

Yurt dışındaki maliklerin en sık yaşadığı sorun tebligattır: Türkiye'deki adrese yapılan tebligat usulüne uygunsa süreler siz haberdar olmasanız da işlemeye başlar. Bu nedenle Didim'de taşınmazı olan ve yurt dışında yaşayan müvekkillere, adres kaydının güncel tutulmasını ve dosya takibinin bir vekile bırakılmasını öneriyoruz.

Hocaoğlu Hukuk Bürosu, Av. Barış Hocaoğlu tarafından yürütülmektedir (Aydın Barosu Sicil No: 3139). Büro Kuşadası, Söke, Didim, Selçuk ve Aydın genelinde avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Yabancı müvekkiller için: Didim bölgesinde mülk sahibi olan yabancı uyruklulara yönelik İngilizce rehberimiz bu sayfadadır.