Gayrimenkul ve Taşınmaz Hukuku Avukatlığı
Kuşadası, Söke, Didim, Aydın ve İzmir genelinde tapu iptal ve tescil, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, izale-i şuyu, kira ve tahliye davalarında profesyonel hukuki koruma.
Kuşadası Gayrimenkul ve Taşınmaz Hukuku Rehberi
Gayrimenkul ve Taşınmaz Hukuku; mülkiyet hakkının tesis edilmesi, tapu sicilinin güvenilirliği, sözleşmesel taahhütlerin yerine getirilmesi ve kiracılık ilişkilerini düzenleyen karmaşık bir hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 683 ila m. 1027, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299 ila m. 356 ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri çerçevesinde yürütülen taşınmaz uyuşmazlıkları, Ege turizm bölgesindeki gayrimenkul değerlerinin yüksekliği sebebiyle büyük finansal önem taşır. Hocaoğlu Hukuk Bürosu; Av. Barış Hocaoğlu önderliğinde Kuşadası, Aydın, Söke, Didim ve İzmir genelinde gayrimenkul davalarında kapsamlı dava avukatlığı ve önleyici danışmanlık sunmaktadır.
1. Tapu İptali ve Tescil Davaları (TMK m. 1024 - 1025)
Tapu kütüğündeki tescilin haklı bir sebebe dayanmaması veya hukuki geçerliliğini yitirmesi durumunda "yolsuz tescil" söz konusu olur. Başlıca tapu iptal ve tescil sebepleri:
- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekil kılanın zararına olacak şekilde taşınmazın vekil veya 3. kişilerce devredilmesi.
- İnançlı İşlem ve Muvazaa: Teminat veya yönetim amacıyla inanç sözleşmesiyle yapılan devirlerin iadesi davaları.
- Ehliyetsizlik ve İrade Fesadı: Yaşlılık, akıl zayıflığı, hile veya korkutma ile alınan tapu devirlerinin iptali.
- Ön Alım (Şufa) Hakkı Davaları (TMK m. 732): Hisseli taşınmazlarda paydaşın üçüncü kişiye yaptığı satımlarda diğer paydaşların yasal ön alım hakkını kullanması.
2. Kira Hukuku, Tahliye Sebepleri ve Bedel Tespiti
TBK m. 299 vd. uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi ve kiracı hakları sıkı kurallara tabidir:
- Kira Bedelinin Tespiti Davası (TBK m. 344/3): 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde emsal rayiç araştırması yapılarak yeni dönem kira bedelinin tespiti istenir. Geliştirdiğimiz Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı üzerinden TÜİK azami zam oranlarını öğrenebilirsiniz.
- İhtiyaç ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisi, eşi veya altsoyu/üstsoyu için konut/işyeri gereksinimi halinde tahliye davası açılır.
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı İlamsız İcra (İİK m. 269): Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesi aracılığıyla doğrudan tahliye takibi başlatılması.
- 10 Yıllık Uzama Süresi Sonu Tahliye (TBK m. 347): 10 yıllık uzama süresi dolan kira sözleşmelerinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin en az 3 ay önce bildirimle fesih hakkı.
3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (KKİS) ve Temerrüt
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (TBK m. 470 vd. Eser Sözleşmesi) arsa sahipleri ile yükleniciler (müteahhit) arasında yapılan çift tipli karma sözleşmelerdir. İnşaatın süresinde teslim edilmemesi, eksik/ayıplı imalat yapılması veya tapu devirlerinin gecikmesi durumlarında gecikme tazminatı, kar mahrumiyeti veya sözleşmenin geriye/ileriye etkili feshi davaları açılır.
4. Kat Mülkiyeti, İntifa Hakları ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları (634 Sayılı KMK)
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayrimenkulün yönetimi, ortak gider ve aidat borçlarının tahsili, yönetim planına ve mimari projeye aykırılıkların giderilmesi (eski hale getirme) davaları gayrimenkul hukukunun önemli bir bölümünü kapsar. Ayrıca sükna (oturma) ve intifa (yararlanma) gibi sınırlı ayni hakların tapu siciline tesisi veya terkini davalarında da müvekkillerimize tam hukuki destek sağlıyoruz.
5. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu - HMK m. 4)
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetindeki (miras kalan) gayrimenkullerde paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması halinde ortaklığın satış suretiyle veya aynen taksim yoluyla giderilmesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davadır.
5. Görevli ve Kesin Yetkili Mahkeme (Kuşadası Adliyesi)
HMK m. 12 uyarınca gayrimenkulün ayni haklarına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kuşadası'ndaki taşınmazlar bakımından Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemeleri ve Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Gayrimenkul Hukuku Sıkça Sorulan Sorular
5 yılı geçen kira sözleşmelerinde emsal kira bedeli tespiti davası nasıl açılır?
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yılı dolduran konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde taraflardan her biri yeni kira dönemi için hakimden emsal bedel tespiti isteyebilir. Mahkemece hakkaniyet ve rayiç emsal bedeller doğrultusunda yeniden kira tespiti yapılır. Kiracılar azami artış oranını Kira Artış Hesaplama aracımızla saptayabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin gecikmesi halinde arsa sahibi ne yapabilir?
TBK m. 470 vd. eser sözleşmesi hükümleri uyarınca müteahhidin süresinde inşaatı teslim etmemesi durumunda arsa sahipleri gecikme tazminatı (ceza i şart) talep edebilir, borcun ifasını bekleyebilir veya haklı nedenle sözleşmeyi geriye/ileriye etkili feshederek tapu devirlerinin iptalini isteyebilir.
Muvazaa veya vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali davası nasıl açılır?
TMK m. 1025 uyarınca yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davaları gayrimenkulün bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Vekilin vekalet yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere devretmesi durumunda tapu devri iptal edilerek gerçek malik adına tescil sağlanır.
Hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ne kadar sürer?
Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda hissedarlardan her biri Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Taşınmazın fiziken bölünmesi (aynen taksim) mümkün değilse icra marifetiyle açık artırmayla satılarak bedeli paylaştırılır. Yargılama taraf sayısına bağlı olarak 8 ila 18 ay sürer.
Kuşadası ve Aydın bölgesinde gayrimenkul davalarında yetkili mahkeme hangisidir?
HMK m. 12 uyarınca taşınmazın ayni ile ilgili (tapu iptali, müdahalenin meni, şufa vb.) davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kuşadası'ndaki taşınmazlar için Kuşadası Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemeleri kesin yetkilidir.
Hocaoğlu Hukuk Bürosu; başta Kuşadası, Söke, Didim, Aydın, Bodrum ve İzmir olmak üzere Ege bölgesindeki tüm müvekkillerine gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır.