Tapu devri için henüz her şey hazır değildir: Parsel imar sürecindedir, kredi çıkmamıştır, satıcı ile alıcı bedel konusunda anlaşmış ama tapu işlemine kadar zaman gerekmektedir. Bu aşamada tarafları bağlayan belge çoğunlukla taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Ancak satış vaadi, tapuda mülkiyet devri değildir: kişisel hak doğurur ve doğru yapılmaz ya da tapuya şerh verilmezse, satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye satarak alıcıyı eli boş bırakabilir.

Bu rehber; satış vaadinin şekil şartını, geçerlilik koşullarını, tapuya şerhin neden kritik olduğunu, satıcı edimini yerine getirmediğinde açılacak tapu iptal ve tescil davasını ve taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde iyiniyet tartışmasını ele alır.

1. Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın mülkiyetini devretmeyi (satıcı) ve bedeli ödeyip devralmayı (alıcı) taahhüt ettikleri bir ön sözleşmedir. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu m.29'dan (önsözleşme) alır. Satış vaadi sözleşmesi iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir; ancak mülkiyeti kendiliğinden geçirmez. Mülkiyet, tapu siciline tescille (TMK m.705) kazanılır.

Alıcı (vaat alacaklısı), satıcı edimini yerine getirmezse, TMK m.716 uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. Şekil Şartı: Noter Önünde Düzenleme Zorunluluğu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği resmî şekil şartına bağlıdır. TBK m.237 ve Noterlik Kanunu m.89 uyarınca sözleşmenin noter önünde resen düzenlenmesi gerekir. Adi yazılı bir "satış vaadi", imzalı olsa da kural olarak geçerli bir satış vaadi değildir; bu durumda tapu tescil davası açılması mümkün olmayabilir ve verilen paranın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gündeme gelir.

  • Sözleşmede taşınmaz belirli olmalıdır (il, ilçe, ada-parsel, bağımsız bölüm).
  • Satış bedeli ve ödeme planı açıkça yazılmalıdır.
  • Tapu devir tarihi veya devrin gerçekleşeceği koşul (ör. iskân alınması, kredi onayı) belirtilmelidir.
  • Gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart ve fesih koşulları ile teslim ve vekâlet hükümleri açıkça düzenlenmelidir.

3. Tapuya Şerh: Neden Hayati Önemde?

TMK m.1009 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Şerh verilmekle bu haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Şerh verilmemişse satış vaadi yalnızca satıcıya karşı etkilidir (kişisel hak); satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, o kişi taşınmazı tapu siciline güvenerek kazanmışsa, alıcı artık taşınmazı geri isteyemeyebilir.

Şerh, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin tapu müdürlüğüne verilmesiyle talep edilir. Bu nedenle satış vaadi imzalanır imzalanmaz tapuya şerh için başvurulması, alıcının en önemli koruma önlemidir. Aynı şekilde, taşınmaz üzerinde başka bir takyidat (ipotek, haciz, ihtiyati tedbir) bulunup bulunmadığı sözleşme öncesinde tapu kaydından kontrol edilmelidir.

4. Satıcı Edimini Yerine Getirmezse: Tapu İptal ve Tescil Davası

Satış vaadine rağmen satıcı tapuyu devretmiyorsa alıcı, TMK m.716 uyarınca tapu iptal ve tescil davası açar. Davada genel olarak şunlar aranır:

  • Geçerli (noterde düzenlenmiş) bir satış vaadi sözleşmesi,
  • Alıcının edimini yerine getirmiş veya getirmeye hazır olması (bedeli ödemiş veya ödeme yeteneğini göstermiş olması),
  • Satıcının tapu devrinden kaçınması ya da devir imkânının ortadan kalkmaması.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Satıcı ölmüşse dava mirasçılarına karşı yöneltilir ve tüm mirasçıların taraf teşkili sağlanır. Tapu kaydına yönelik davalarda tedbir kararı alınması da hayati önemdedir: Dava açıldığında taşınmazın devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir talep edilmeli ve tedbir şerhi tapuya işlenmelidir.

Satıcı temerrüde düşmüşse alıcının ayrıca, sözleşmeden dönme ve sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararı isteme gibi seçimlik hakları da bulunur.

5. Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satılırsa: İyiniyet Tartışması

Dava devam ederken veya satış vaadi şerhsiz kalmışsa, satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi hâlinde asıl uyuşmazlık üçüncü kişinin iyiniyeti üzerinde düğümlenir. Tapu sicili herkese açıktır (TMK m.1020); bu nedenle hiç kimse tapudaki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Üçüncü kişi, tapu kütüğüne güvenerek taşınmazı kazandıysa (TMK m.1023) iyiniyetli kabul edilir; ancak tapu kütüğünde görünen şerhler, onun iyiniyet iddiasını etkiler.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 21.11.2024 tarihli kararında, satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasında bazı parsellerin tapu kütüğünün şerhler hanesinde ihtiyati tedbir şerhinin hâlâ yazılı olduğunu, bu şerhin ilk satıştan itibaren görülebildiğini ve üçüncü kişilerin iyiniyetinin bu şerh dikkate alınarak belirlenmesi gerektiğini belirterek, davanın reddi yönündeki kararı alıcı lehine bozmuştur (aşağıdaki karar kutusuna bakınız).

6. Pratik İpuçları: Alıcı İçin

  • Sözleşmeyi noterde düzenleyin: Adi yazılı belgeye güvenmeyin.
  • Tapuya şerh verdirin: Satış vaadi imzalandıktan sonra şerh başvurusunu geciktirmeyin.
  • Takyidatları kontrol edin: İpotek, haciz, intifa veya kat irtifakı gibi kayıtlar sözleşme öncesi tapu kaydından incelenmelidir.
  • Ödemeleri bankadan ve açıklamalı yapın: Dekont açıklamasında taşınmaz ve sözleşme tarihi belirtilmelidir.
  • Dava hâlinde tedbir isteyin: Tedbir şerhi tapuya işlenmeden dava açmak yeterli koruma sağlamaz.

7. Pratik İpuçları: Satıcı İçin

  • Edimleri net yazın: Alıcının ödeme planı ve satıcının tapu devir yükümlülüğü karşılıklı bağlanmalıdır.
  • Cezai şartı ölçülü belirleyin: Aşırı cezai şart mahkemece indirilebilir.
  • Vazgeçme hakkı veya cayma hükmü sözleşmede açıkça düzenlenmeli, aksi hâlde tek taraflı vazgeçme yaptırım doğurur.
  • Taşınmazı ikinci kez satmayın: Şerhli taşınmazın üçüncü kişiye devri hem hukuki hem de cezai sorumluluk doğurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Satış vaadi, tapu iptal ve tescil, müteahhit ve kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza göz atabilir veya İletişim sayfamız üzerinden büromuzdan randevu alabilirsiniz.

Satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Evet. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği resmî şekil şartına bağlıdır; TBK m.237 ve Noterlik Kanunu m.89 uyarınca noter önünde düzenlenmelidir. Adi yazılı belge kural olarak geçerli bir satış vaadi sayılmaz; bu durumda ödenen bedelin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenir.

Satış vaadi tapuya şerh edilebilir mi?

Evet. TMK m.1009 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verilmekle bu haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir.

Satış vaadi şerh edilmezse ne olur?

Satış vaadi yalnızca satıcıya karşı etkili bir kişisel hak olarak kalır. Satıcı taşınmazı tapu siciline güvenen iyiniyetli bir üçüncü kişiye devrederse, alıcı artık taşınmazın kendi adına tescilini isteyemeyebilir; yalnızca satıcıdan tazminat talep edebilir.

Satıcı tapuyu devretmezse ne yapabilirim?

TMK m.716 uyarınca satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası açılarak borcun hükmen yerine getirilmesi istenebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; devri önlemek için ihtiyati tedbir talep edilmesi önemlidir.

Taşınmaz davanın açılmasından sonra üçüncü kişiye satılırsa ne olur?

Davacı, seçimlik hakkını kullanarak davaya yeni malike karşı tapu iptal ve tescil davası olarak devam edebilir. Bu durumda üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı belirleyici olur; tapu kütüğünde tedbir şerhi görünüyorsa üçüncü kişinin iyiniyet iddiası bu şerh dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Satış vaadinden dönmek mümkün mü?

Sözleşmede dönme veya cayma hükmü varsa buna göre; yoksa taraflardan birinin temerrüdü hâlinde Türk Borçlar Kanunu'nun temerrüde ilişkin hükümleri çerçevesinde süre verilerek sözleşmeden dönülebilir. Şekil şartı eksik sözleşmelerde ise bedelin iadesi sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde istenir.

Satış vaadi sözleşmesi ile tapu satışı arasındaki fark nedir?

Satış vaadi gelecekte tapu devredileceğini taahhüt eden bir ön sözleşmedir ve kişisel hak doğurur. Mülkiyet ise ancak tapu siciline tescille kazanılır. Tapu satışı yapıldığında taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer; satış vaadinde geçmez.