İmar ve İskan Hukuku Avukatlığı
Kuşadası, Aydın ve Ege bölgesinde imar planı iptalleri, 3194 sayılı Kanun m. 32/42 yıkım ve para cezası iptali, parselasyon ve idari yargı davalarında hukuki koruma.
Kuşadası İmar Hukuku ve İdare Mahkemesi Davaları Rehberi
İmar ve İskan Hukuku, şehirleşme düzeninin sağlanması, taşınmazların mülkiyet sınırlarının tespiti ve idarenin (belediye, valilik, bakanlık) imar yetkilerinin denetlendiği kamu hukuku dalıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) hükümleri çerçevesinde yürütülen imar davaları; yüksek para cezaları, yıkım tehditleri ve gayrimenkul mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen idari kararları kapsar. Hocaoğlu Hukuk Bürosu; Av. Barış Hocaoğlu önderliğinde Kuşadası, Aydın, Didim ve Ege bölgesinde idare mahkemesi davalarında hak arama mücadelesini yürütmektedir.
1. Yıkım Kararları ve İmar Para Cezaları (3194 Sayılı Kanun m. 32 ve 42)
Belediye veya İl Encümeni tarafından ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı iddiasıyla verilen kararlara karşı yargı yolu açıktır:
- Yapı Tatil Zaptı (m. 32): Mühürleme işlemiyle inşaat durdurulur. Yapı tatil zaptının tebliğ edildiği tarihten itibaren 1 ay içinde ruhsat alınmaz veya ruhsata uygun hale getirilmezse encümen tarafından yıkım kararı çıkartılır.
- İmar Para Cezaları (m. 42): Yapı sınıfı, metrekaresi ve aykırılık oranına göre hesaplanan imar para cezalarının fahiş veya usulsüz hesaplandığı durumlarda iptal davaları açılır. İdare Mahkemesinde 60 gün içinde yürütmenin durdurulması istemli dava açılması zorunludur.
2. İmar Planlarının İptali Davaları (1/5000 ve 1/1000 Ölçekli)
Taşınmazın değerini düşüren, yeşil alana, yola veya donatı alanına ayıran nazım ve uygulama imar planı değişikliklerine karşı askı süresinde itiraz edilir. İtirazın reddi üzerine planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırılığı iddiasıyla İdare Mahkemesinde iptal davası açılır.
3. Parselasyon (18. Madde Uygulaması) ve DOP Kesintisi İtirazları
İmar Kanunu m. 18 uyarınca idarece yapılan parselasyon (şuyulandırma) işlemlerinde Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinin azami %45 sınırını aşması veya kök parselden uzak yerlerden hisse verilmesi durumunda parselasyon işlemlerinin iptali davaları açılır.
4. İskan (Yapı Kullanma İzni) ve Ruhsat İşlemleri
Ruhsata uygun tamamlanan binalar için Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskân) başvurusunun belediyece haksız yere reddedilmesi durumunda idari kararın iptali ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş uyuşmazlıkları yürütülür. Tarım arazilerinin veya imarsız arazilerin imara açılması hususunda detaylı bilgi için İmarsız Araziye İmar Süreçleri ve Ruhsat Şartları rehberimizi inceleyebilirsiniz.
5. İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu (TCK m. 184)
Belediye cezalarının yanı sıra, ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapanlar hakkında TCK m. 184 uyarınca 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası istemiyle Asliye Ceza Mahkemesinde dava açılır. Yapının imara uygun hale getirilmesi veya yıkılması durumunda ceza davasının düşmesi/etkin pişmanlık hükümleri uygulanır.
6. Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun) ve Riskli Yapı Süreçleri
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, kat maliklerinin 2/3 (veya yeni mevzuat uyarınca %50+1) çoğunlukla karar alması, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı ve kentsel dönüşüm kira yardımı süreçlerinde hukuki temsil sağlıyoruz.
7. Kamulaştırmasız El Atma ve Bedel Artırımı Davaları
Belediye veya kamu idarelerinin taşınmazı resmen kamulaştırmaksızın fiilen yol, park veya kamu hizmetine tahsis etmesi (fiili el atma) ya da imar planında donatı alanı olarak ayırıp uzun yıllar kamulaştırmaması (hukuki el atma) durumunda taşınmaz bedelinin tahsili amacıyla tazminat ve bedel artırımı davaları açılır.
8. Yapı Denetimi (4708 Sayılı Kanun) ve İdari Yaptırımlar
4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca fenni mesul, müteahhit ve yapı denetim kuruluşlarının imar mevzuatına uygun inşaat yapma yükümlülüğü bulunur. Şantiye şefliği, proje müellifliği ve Yapı Denetim Komisyonu tarafından verilen idari para cezalarına ve faaliyet durdurma kararlarına karşı İdare Mahkemesinde hukuki savunma sunuyoruz.
9. Görevli ve Yetkili Mahkeme (Aydın İdare Mahkemesi)
İYUK m. 34 uyarınca imar ve parselasyon işlemlerine karşı açılacak iptal davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesidir. Kuşadası, Didim ve Söke'deki imar davaları Aydın İdare Mahkemeleri bünyesinde görülür.
İmar ve İskan Hukuku Sıkça Sorulan Sorular
Belediye tarafından verilen yıkım kararı ve imar para cezasına karşı dava açma süresi nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 ve m. 42 uyarınca belediye encümeni veya il encümeni tarafından verilen yıkım ve para cezası kararlarının tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılması gerekir.
Yapı Tatil Zaptı düzenlendiğinde ilk ne yapılmalıdır?
Yapı tatil zaptı düzenlendiği andan itibaren inşaat faaliyeti kendiliğinden durur. Zaptın tebliğinden itibaren 1 ay içinde ruhsata aykırılıkların giderilmesi veya imar mevzuatına uygunluğunun ispatı gerekir. Aksi halde yıkım ve para cezası kararı alınır.
İmar planı değişikliklerine karşı ne zaman dava açılabilir?
Askıya çıkarılan 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planı değişikliklerine 30 günlük askı süresi içinde belediyeye itiraz edilir. İtirazın reddi halinde reddin tebliğinden veya 60 günlük zımni ret süresinden sonra İdare Mahkemesinde imar planı iptal davası açılabilir.
İmarsız araziye kaçak bina yapılması durumunda hangi cezai yaptırımlar uygulanır?
İdari yaptırımlar haricinde, TCK m. 184 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapan ya da yaptıran kişiler hakkında 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası istemiyle Asliye Ceza Mahkemesinde dava açılır.
Kuşadası'ndaki imar uyuşmazlıklarında yetkili İdare Mahkemesi hangisidir?
İYUK m. 34 uyarınca taşınmaza ilişkin idari işlemlere karşı açılacak iptal davalarında taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesi yetkilidir. Kuşadası'ndaki imar kararları için Aydın İdare Mahkemeleri yetkilidir.
Hocaoğlu Hukuk Bürosu; başta Kuşadası, Aydın, Didim, Bodrum ve İzmir olmak üzere Ege bölgesindeki tüm müvekkillerine imar hukuku ve idari davalar alanında uzman avukatlık hizmeti sunmaktadır.