Kaçak Yapı: Yapı Tatil Tutanağı, Yıkım Kararı, İmar Para Cezası ve İptal Davası

Ruhsat almadan başlanan veya ruhsata aykırı yürütülen bir inşaat için belediye ekipleri şantiyeye geldiğinde süreç çok hızlı işler: Önce yapı tatil tutanağı düzenlenir, yapı mühürlenir, ardından belediye encümeni yıkım kararı ve idari para cezası verebilir. Yapı sahibi çoğu zaman bu işlemlerin ayrı ayrı denetlenebilir idari işlemler olduğunu, her birine karşı kısa bir dava süresi işlediğini ve aksi hâlde yıkımın kesinleşeceğini fark etmez.

Bu rehber; 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddeleri çerçevesinde yapı tatil tutanağı ve mühür aşamasını, ruhsata bağlama için tanınan süreyi, yıkım kararının hukuka uygunluk koşullarını, para cezasında kimin sorumlu tutulacağını ve idare mahkemesinde izlenecek yolu ele alır.

1. Kaçak Yapı Nedir? Ruhsatsız ve Ruhsata Aykırı Yapı

İmar Kanunu'na göre bir yapının inşa edilebilmesi için belediyeden veya valilikten yapı ruhsatı alınması gerekir. Kanunda belirtilen sınırlı istisnalar (ruhsat gerektirmeyen küçük onarımlar vb.) dışında ruhsatsız başlanan inşaat ruhsatsız yapı; ruhsat ve eklerine (projeye) aykırı yürütülen inşaat ise ruhsata aykırı yapı olarak değerlendirilir. Halk arasında her ikisine "kaçak yapı" denir, ancak hukuki sonuçlar ve savunma imkânları farklı olabilir.

Kaçak yapı tespiti, ilgili idarenin kendi denetimi, fenni mesulün ihbarı veya herhangi bir şekilde duruma muttali olunması ile gündeme gelir.

2. Yapı Tatil Tutanağı ve Mühür (İmar Kanunu m.32)

Kanun m.32'ye göre, ruhsat alınmadan yapıya başlandığının veya ruhsata aykırı yapı yapıldığının tespiti üzerine belediye veya valilik, o andaki inşaat durumunu tespit eder ve inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı üzerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır ve bir nüshası muhtara bırakılır. Yani tutanağın ayrıca elden verilmesi gerekmez.

Tebliğ tarihinden itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi:

• yapısını ruhsata uygun hâle getirerek ya da ruhsat alarak belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını isteyebilir,
• aykırılık giderilmiş veya ruhsat alınmış ve yapının ruhsata uygunluğu inceleme sonucunda anlaşılmışsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

Aksi hâlde ruhsat iptal edilir; ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

3. Yıkım Kararı Ne Zaman Verilebilir? Bir Aylık Süre

Danıştay 6. Daire, 24.03.2022 tarihli kararında m.32'yi şöyle yorumlamıştır: Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı mühürlenip inşaat durdurulduktan sonra, yapı sahibine bir ayı geçmemek üzere süre verilmişse bu sürenin sonunda; hiçbir süre verilmemişse tespit tarihinden itibaren bir aylık sürenin sonunda yıkım kararı alınabilir. Kararda, yapı tatil tutanağında İmar Kanunu m.32 uyarınca işlem yapılacağı açıkça belirtildiğinden, bir aylık sürenin tanındığının kabul edilmesi gerektiği ve bu süre beklenmeden alınan yıkım kararının hukuka aykırı olduğu sonucuna varılmıştır (aşağıdaki karar kutusuna bakınız).

Bu kararda bir üyenin karşı oyu da bulunmaktadır: Karşı oy, yapının ruhsata bağlanma imkânının bulunmadığı hâllerde (örneğin imar planı veya parselasyon bulunmayan kadastral parsel) bir aylık süre verilmesinin hukuken anlam taşımadığı görüşündedir. Bu nedenle, bu konudaki uygulama farklılaşabilir ve somut olayın niteliği (planlı alan mı, kadastral parsel mi, ruhsata bağlanma imkânı var mı) belirleyicidir.

4. İmar Para Cezası (İmar Kanunu m.42): Cezayı Kim Öder?

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapanlara, yapı sınıfı ve alanına göre hesaplanan idari para cezası verilir (m.42). Cezanın miktarı, yapı denetimi ve yeniden değerleme gibi parametrelere bağlı olarak değiştiğinden, güncel tutarlar belediyenin işleminde ve ilgili tebliğlerde kontrol edilmelidir.

Danıştay, m.42'deki "yapı sahibi" ifadesinden fiilen ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı yapan kişinin anlaşılması gerektiğini; çünkü Anayasa m.38'e göre ceza sorumluluğunun şahsi olduğunu ve idari para cezalarının da bu ilkeye tabi olduğunu belirtmiştir. Bu nedenle:

• Yapıyı yapanın açık ve net biçimde belirlenmesi gerekir; yapı sahibinin her zaman tapu maliki veya ruhsat sahibi ile aynı kişi olması şart değildir.
• Birden fazla hissedarı bulunan taşınmazda yapı birlikte yapıldıysa, para cezası yapıyı yapanların hisseleri oranında hesaplanmalıdır.
• Kimden hangi oranda tahsil edileceği belirtilmeden tesis edilen ceza kararı hukuka aykırıdır.

5. İdare Mahkemesinde Dava: Süre ve Yürütmenin Durdurulması

Yıkım kararı ve para cezası, ayrı ayrı idari işlemlerdir ve idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. Genel kural olarak iptal davası, işlemin tebliğinden itibaren 60 gün içinde açılmalıdır (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7). Her iki işlemin ayrı ayrı iptali istenebilir; bu nedenle tebliğ tarihleri ve dava süreleri her işlem için ayrıca takip edilmelidir.

• Dava açmak yıkımı kendiliğinden durdurmaz. İYUK m.27 uyarınca, işlemin uygulanmasının geri alınması güç veya imkânsız zararlar doğuracağı ve işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu hâllerde yürütmenin durdurulması ayrıca talep edilmelidir. Yıkımı önlemek bakımından bu talep hayatidir.
• Yıkım gerçekleştikten sonra dava konusuz kalabilir ve yalnızca tazminat yoluna gidilebilir; bu nedenle yürütmenin durdurulması talebi dava dilekçesiyle birlikte yapılmalıdır.
• Dava dilekçesinde, tebligat usulsüzlüğü, yapı tatil tutanağının içeriği ve tarihi, tanınan sürenin beklenmemesi, yapının ruhsata bağlanma imkânı, fiilî yapanın belirlenmemesi ve hisse oranlarının gözetilmemesi gibi gerekçeler ileri sürülebilir.

6. Savunmada Dikkat Edilecek Noktalar

• Yapı tatil tutanağının tarihi ve içeriği: Hangi tarihte düzenlendi, hangi kanun maddesine dayanıyor, yapı sahibi kim olarak gösterilmiş?
• Bir aylık sürenin dolup dolmadığı: Yıkım kararı, tutanaktan itibaren süre beklenmeden alınmışsa hukuka aykırılık ileri sürülebilir.
• Ruhsata bağlanabilirlik: Yapı, plan ve mevzuata uygun hâle getirilebiliyorsa bu imkân değerlendirilmelidir.
• Para cezasında kişisel sorumluluk: Ceza, yapıyı yapana ve hisselerine göre kesilmiş mi?
• İmar affı ve yapı kayıt belgesi: Geçmişte çıkarılan imar barışı düzenlemeleri belirli bir tarihe kadar yapılmış yapılar için ve belirli başvuru süreleriyle sınırlıdır; bu düzenlemelerin güncel durumu ve başvuru imkânı ayrıca kontrol edilmelidir.

7. Sık Yapılan Hatalar

• Tutanağı ciddiye almamak: Yapı tatil zaptının yapıya asılması tebliğ yerine geçer; süreler bu tarihten işler.
• Mührü bozmak: Mühre rağmen inşaata devam etmek ayrıca cezai sorumluluk doğurabilir.
• Yalnızca yıkım kararını dava etmek: Para cezası da ayrı bir işlemdir ve ayrı süre içinde dava edilmelidir.
• Yürütmeyi durdurma talep etmemek: Dava açıldı diye yıkım durmaz.
• Taşınmazı satın alırken imar durumuna bakmamak: Alınan taşınmazdaki yapının ruhsat ve iskân belgesi, satıştan önce kontrol edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kaçak yapı, yıkım kararı, imar para cezası ve imar planı uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık için İmar & İskan Hukuku sayfamıza göz atabilir veya İletişim sayfamız üzerinden büromuzdan randevu alabilirsiniz.