Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesini düzenleyen 6306 Sayılı Kanun ve bu kanunun Uygulama Yönetmeliği üzerinde yapılan son köklü değişiklikler, mülkiyet ve imar hukuku alanında yeni bir dönemin kapısını aralamıştır. Özellikle deprem riski yüksek Ege Bölgesi'nde, Aydın, Kuşadası ve İzmir gibi yoğun yapılaşmanın ve eski yapı stokunun bulunduğu bölgelerde kentsel dönüşüm süreçlerini tıkayan hukuki pürüzlerin giderilmesi amacıyla yasal kolaylıklar getirilmiştir. Bu rehberde, yeni yönetmeliğin getirdiği değişiklikleri, maliklerin hukuki haklarını ve emsal yargı kararlarını detaylıca ele alacağız.

1. Salt Çoğunluk (%50+1) Dönemi: Karar Alma Süreçleri Hızlandı

Eski yasal düzenlemelerde riskli yapı ilan edilen bir taşınmazın yıkılması, müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanabilmesi için hissedarların arsa payı bazında en az 2/3 çoğunluğunun rızası aranmaktaydı. Uygulamada, yurt dışında yaşayan, ulaşılamayan veya haksız taleplerle süreci sabote eden azınlık malikler nedeniyle dönüşüm projeleri yıllarca sürüncemede kalmaktaydı.

Yeni yasal çerçevede, karar alma oranı salt çoğunluğa (%50+1) düşürülmüştür. Artık hissedarların arsa paylarının yarıdan bir fazlasıyla aldığı karar, kentsel dönüşüm projesinin yürütülmesi için yasal olarak yeterlidir. Karara katılmayan azınlık hissedarlarının mülkiyet hakkı, idare hukuku ve borçlar hukuku kuralları çerçevesinde tasfiye veya satın alma süreçlerine tabi tutulacaktır.

2. Riskli Yapı Tescili ve İdari İtiraz Kanalları

Kentsel dönüşümün ilk ve en önemli adımı binanın riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Maliklerden herhangi biri veya yasal temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kuruluşlarına başvurarak risk tespiti yaptırabilir. Hazırlanan teknik rapor tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne 'riskli yapı' şerhi işlenir.

Riskli yapı tesciline karşı, tapu tebligatının yapılmasından itibaren 15 gün içinde malikler tarafından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü nezdindeki itiraz komisyonuna yazılı olarak itiraz edilebilir. İtirazın reddedilmesi durumunda, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemeleri'nde riskli yapı tescilinin iptali davası açma hakkı bulunmaktadır. Ancak bu davanın açılması yıkım işlemlerini kendiliğinden durdurmayacağı için mutlaka uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı aracılığıyla mahkemeden 'yürütmenin durdurulması' talep edilmelidir.

3. Karara Katılmayan Maliklerin Hisselerinin Satışı

Salt çoğunluk ile alınan karara iştirak etmeyen veya 15 günlük yasal süre içinde sunulan noter onaylı sözleşme teklifini imzalamayan maliklerin hisseleri, 6306 Sayılı Kanun kapsamında satış işlemlerine tabi tutulur:

  • Hisseler, Bakanlıkça tayin edilen lisanslı değerleme kuruluşları tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden öncelikle diğer hissedarlara açık artırma yöntemiyle satışa sunulur.
  • Hissedarlardan alıcı çıkmaması halinde arsa payları, belirlenen bedelden az olmamak üzere üçüncü kişilere satılmak amacıyla ihaleye çıkarılır.
  • Bu süreçte maliklerin en büyük hak kaybı, mülklerinin piyasa değerinin altında fiyatlandırılmasıdır. Bu nedenle rayiç değer tespiti davası ve açık artırma usulüne yönelik satış işleminin iptali davası gibi hukuki yollara başvurulması büyük önem arz etmektedir.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Müteahhit Temerrüdü

Kentsel dönüşümde arsa sahipleri ile yüklenici (müteahhit) firmalar arasında imzalanan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, sürecin anayasası niteliğindedir. Ege Bölgesi'nde özellikle Kuşadası ve Aydın civarında, müteahhitlerin finansal yetersizlikler sebebiyle inşaatları yarım bırakması veya teslim sürelerini aşması sıkça karşılaşılan bir hukuki uyuşmazlıktır.

Sözleşmelerde; teslim süresi, gecikme tazminatı (kira kaybı), inşaat teminat mektubu alınması koşulu, malzeme kalitesi detayları ve müteahhidin işi bırakması durumunda tek taraflı fesih yetkileri net bir biçimde kararlaştırılmalıdır. Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde arsa sahipleri Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde açacakları davalar ile sözleşmeyi geriye etkili olarak feshedebilir ve tapuların iadesini talep edebilirler.

Precedent 1 Precedent 2 Precedent 3 FAQ Section

Daha detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık talepleriniz için İmar Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku sayfalarımıza göz atabilir veya İletişim sayfamız üzerinden büromuzdan randevu alabilirsiniz.

Daha detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık talepleriniz için İmar Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku sayfalarımıza göz atabilir veya İletişim sayfamız üzerinden büromuzdan randevu alabilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm kararı için oy birliği veya 2/3 çoğunluk şart mı?

Hayır. 6306 Sayılı Kanun'da yapılan son yasal düzenlemeler uyarınca, riskli yapıların kentsel dönüşüm kapsamına alınması, müteahhit belirlenmesi ve projenin başlatılması için artık 2/3 çoğunluk aranmamaktadır. Maliklerin arsa payı oranına göre salt çoğunluk (%50+1) ile karar alması yasal olarak yeterlidir.

Riskli yapı tespitine karşı dava açmak dönüşüm sürecini otomatik olarak durdurur mu?

Hayır, dava açılması yıkım işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Riskli yapı tescil tebligatından itibaren 15 gün içinde komisyona itiraz edilmelidir. İtiraz reddedilirse İdare Mahkemesi'nde açılacak iptal davasında mahkemeden acilen yürütmenin durdurulması (YD) kararı alınmalıdır. Aksi takdirde idari süreç ve tahliye işlemleri devam eder.

Kentsel dönüşüm kararını kabul etmeyen azınlık ortakların hissesine ne olur?

Çoğunluk kararına iştirak etmeyen veya teklif edilen sözleşmeyi 15 gün içinde imzalamayan maliklerin arsa payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değer üzerinden diğer hissedarlara açık artırmayla satılır. Diğer malikler satın almazsa üçüncü şahıslara ihale ile satılır. Malikler rayiç bedele ve satış kararına karşı iptal davası açabilir.

Devletten kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı veya faiz destekli kredi nasıl alınır?

Riskli yapı tahliye edildiği tarihten itibaren en geç 1 yıl veya yıkıldığı tarihten itibaren Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne başvurarak kentsel dönüşüm kira yardımı talep edilebilir. Unutulmamalıdır ki, kira yardımı alan malikler aynı bağımsız bölüm için devletin sunduğu faiz destekli kentsel dönüşüm yapım kredisinden aynı anda faydalanamazlar.

Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa arsa sahiplerinin hukuki hakları nelerdir?

Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde malikler, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal ve tescil davası açabilirler. Mahkemeden geriye etkili fesih kararı alınmasıyla malikler mülkiyet paylarını geri kazanırlar ve uğradıkları kira kaybı, cezai şart gibi maddi zararların tazminini müteahhitten talep edebilirler.