Apartman Yönetimi: Kat Malikleri Kurulu, Aidat ve Yönetici Sorumluluğu

Bir apartman veya sitede yaşamak, dairenin dört duvarıyla sınırlı bir mülkiyet ilişkisi değildir. Çatı, asansör, ısıtma tesisatı, otopark ve bahçe ortak; bu ortaklığın nasıl yönetileceği ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planında düzenlenmiştir. Uygulamada uyuşmazlıkların büyük bölümü, bu iki metnin ne dediğinden çok, kat maliklerinin bunları hiç okumamış olmasından doğar: usulüne uygun toplanmamış bir kurul, karar defterine geçirilmemiş bir karar, kanuni sınırın üzerinde belirlenmiş bir gecikme tazminatı ya da meskenin sessizce işyerine dönüştürülmesi.

Bu rehber, apartman ve site yönetiminde en sık karşılaşılan hukuki soruları; kat malikleri kurulunun toplanma ve karar alma usulünden başlayarak kurul kararının iptali, aidat alacağının tahsili, yöneticinin sorumluluğu ve 7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile getirilen işletme projesi değişikliğine kadar ele almaktadır.

1. Apartman Yönetiminin İki Temel Metni: Kanun ve Yönetim Planı

Kat mülkiyetine geçilmiş her anagayrimenkulün tapuda kayıtlı bir yönetim planı vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.28, yönetim planının yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacağı ücreti düzenlediğini belirttikten sonra onu "bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmünde" sayar. Bu nitelendirme pratikte üç sonuç doğurur:

• Yönetim planı yalnızca onu imzalayanları değil, külli ve cüzi halefleri — yani daireyi sonradan satın alanları ve mirasçıları — ve ayrıca yönetici ile denetçileri de bağlar. "Ben o planı kabul etmedim" savunması dinlenmez.
• Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde uyuşmazlık Kanuna ve genel hükümlere göre çözülür.
• Yönetim planının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (m.28/3). Bu, olağan kurul çoğunluğundan çok daha ağır bir nisaptır; toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördü aranır.

Toplu yapılarda 2026 değişikliği. 7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanun, toplu yapılara ilişkin m.70'te yer alan "beşte dördünün" ibarelerini "üçte ikisinin" şeklinde değiştirmiştir. Buna göre toplu yapı kapsamındaki yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu yeterlidir; geçici yönetimle ilgili hükümler de bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir. Aynı değişiklikle maddeye eklenen fıkra ise açıktır: "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz." Yani eski yönetim planında daha ağır bir nisap yazıyor olması sonucu değiştirmez.

Bu ayrımı karıştırmamak gerekir: tek parselli olağan bir apartmanda yönetim planı değişikliği için beşte dört oranı yürürlüktedir; üçte iki oranı yalnızca toplu yapılar bakımından getirilmiştir.

2. Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

Anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından; sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir (m.32). Kurulun toplanma ve karar alma sayıları m.30'da düzenlenmiştir:

• İlk toplantı: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Buradaki çifte ölçüt önemlidir: yalnızca daire sayısı çoğunluğu veya yalnızca arsa payı çoğunluğu yetmez, ikisi birlikte aranır.
• İkinci toplantı: yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.
• Özel nisaplar saklıdır. Kanunun ayrıca yeter sayı öngördüğü hâllerde m.30'daki genel kural uygulanmaz: meskende belirli işyerlerinin açılması oybirliği (m.24), yönetim planı değişikliği beşte dört (m.28), yararlı yenilik ve ilaveler ile yönetici seçimi sayı ve arsa payı çoğunluğu (m.42, m.34) ister.

Karar defteri ihmal edilecek bir formalite değildir. M.32 uyarınca kurul kararları, (1)'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Bu şerh, ileride açılacak iptal davasında dava açma süresinin hangi tarihten işleyeceğini ve davacının "aykırı oy kullanan kat maliki" sıfatını taşıyıp taşımadığını belirlediği için hayati önemdedir.

3. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: Süreler ve Husumet

Kurul kararlarına karşı iptal davası m.33'te düzenlenmiştir ve süreler hak düşürücü niteliktedir:

• Toplantıya katılan ancak aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak bir ay.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay.
• Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz. Bu, 5711 sayılı Kanunla eklenen ve uygulamada belirleyici olan bir istisnadır: kanunun emredici hükmüne aykırı bir karar, bir ay geçmiş olsa dahi mahkemeye taşınabilir.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Kuşadası, Söke veya Didim'de bulunan bir apartman için dava, dairenin bulunduğu ilçenin sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Davayı kime yöneltmek gerekir? Uygulamada en çok yapılan hata, davanın tek tek bütün kat maliklerine yöneltilmesidir. M.38/2 buna gerek bırakmaz: kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmek suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur; kurul kararının iptali hâlinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Kurul kararının kendisi kadar, o kararı alan organın yetkili olup olmadığı da tartışma konusu olabilir. Yöneticiyi veya yönetim kurulunu seçen genel kurul kararı ayrı bir davada tartışılıyorsa, sonradan alınan kararların akıbeti ilk davanın sonucuna bağlıdır — Yargıtay bu durumda bekletici mesele yapılmasını aramaktadır (aşağıdaki 1 numaralı emsal karar).

4. Yönetici: Atanması, Görevleri ve Sorumluluğu

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanması mecburidir (m.34/2). Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kurulun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı sebep çıkarsa onu atayan mahkeme değiştirmeye müsaade edebilir.

Yöneticinin görevleri m.35'te sayılmıştır. Öne çıkanlar: kurul kararlarının yerine getirilmesi; anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması; sigorta ettirilmesi; işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması; borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının tescil ettirilmesi; toplanan paraların, muteber bir bankada anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle açılan hesapta tutulması; ve asansörlerin aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin yaptırılması.

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (m.38/1). Kurul, yöneticinin tutumunu devamlı denetler ve haklı sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir; hesapların denetlenmesi için yönetim planında zaman belirtilmemişse denetim her üç ayda bir yapılır (m.41). Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin binanın girişinde çerçeve içinde asılması mecburidir; asılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine idari para cezası verilir (m.34/son).

Yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde atanmamışsa iş bitmiş olmaz: m.35'e 6645 sayılı Kanunla eklenen fıkra uyarınca, bu durumda maddede sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. Yani "yöneticimiz yok" savunması, asansör bakımının yaptırılmamasından doğan sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

5. Aidat: Ortak Giderlere Katılma ve %5 Gecikme Tazminatı

Ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı m.20'de ikiye ayrılmıştır ve aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça şu esas uygulanır:

• Eşit olarak: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans. Dairenin büyüklüğü burada rol oynamaz.
• Arsa payı oranında: anagayrimenkulün sigorta primleri; bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler; ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avans.

Kullanmaktan vazgeçerek aidattan kurtulmak mümkün değildir. M.20/c açıktır: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. "Asansörü kullanmıyorum, zemin kattayım" itirazı bu hüküm karşısında sonuç doğurmaz.

Gecikme tazminatı aylık yüzde beştir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (m.20/2). Bu oran 2007 yılında 5711 sayılı Kanunla yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir. Kat malikleri kurulunun bu oranı çoğunlukla artırması mümkün değildir; aşağıdaki 2 numaralı emsal karar tam da bu meseleye ilişkindir.

Kiracının sorumluluğu vardır, ama sınırlıdır. M.22 uyarınca kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümden kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için, yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir.

6. İşletme Projesi ve 7579 Sayılı Kanunla Gelen 2026 Değişikliği

Aidatın miktarı keyfî belirlenmez; dayanağı işletme projesidir. M.37'de projede gösterilmesi gerekenler sayılmıştır: anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları; tüm giderlerden her kat malikine m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar; her kat malikinin m.20 esaslarına göre vermesi gereken avans tutarı.

7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanun bu maddede üç noktada değişiklik yapmıştır:

• Onay merci ve süre netleşti. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.
• Bildirimin ardından karar zorunluluğu getirildi. Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. Böylece yöneticinin hazırladığı geçici projenin süresiz biçimde yürürlükte kalmasının önüne geçilmiştir.
• Geçici projeye artış tavanı kondu. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin — takvim yılı başından geçerli olmak üzere — bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir. Uygulamadaki karşılığı şudur: yönetici, kurul kararı olmadan hazırladığı geçici projeyle aidatı dilediği ölçüde artıramaz.

İşletme projesi bir icra takibi belgesidir. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır. Bu nitelendirme, borçlu kat malikinin itirazı hâlinde alacaklının itirazın kaldırılması yoluna gidebilmesini sağlar; usulüne uygun tebliğ edilmemiş bir işletme projesi ise bu gücünü kaybeder.

7. Ortak Yerlerde Değişiklik, Yenilik ve Isıtma Sistemi Dönüşümü

M.42'nin ilk cümlesi kesindir: kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Ortak yerlerin daha rahat ve kolay kullanılmasına veya bunlardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.

Engelli erişimi için özel bir usul vardır. Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantı bu süre içinde yapılamaz veya talep çoğunlukla kabul edilmezse; ilgili kat malikinin talebi üzerine, bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler bu talepleri en geç altı ay içinde sonuçlandırır.

Isıtma sistemi dönüşümünde iki farklı nisap işler. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kural olarak sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi oybirliği ister. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Dönüşüme karar verilmesi hâlinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır — ayrıca bir yönetim planı değişikliği yapılmasına gerek yoktur.

8. Meskende İşyeri Açılması: Oybirliği Şartı

M.24 iki ayrı yasak içerir ve ikisi karıştırılmamalıdır:

• Mutlak yasak (m.24/1): kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Oybirliği dahi bu yasağı aşmaz. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
• Oybirliğine bağlı hâller (m.24/2): kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları ile 3568 sayılı Kanun kapsamındaki meslek mensuplarının büroları bakımından 6111 sayılı Kanunla getirilen geçiş hükmü ayrıca dikkate alınmalıdır. Oybirliğiyle alınan karar, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilir; şerh, sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar.

Sık sorulan soru şudur: bina fiilen işyerine dönüşmüşse, tek başına kalan kat maliki hâlâ dava açabilir mi? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu soruyu açıkça yanıtlamıştır (aşağıdaki 3 numaralı emsal karar).

9. Çekilmezlik ve Bağımsız Bölümün Devri (m.25)

Kat maliklerinden biri, kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri o bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Kanun, üç hâlde çekilmezliğin her hâlde mevcut sayılacağını düzenler:

• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması,
• Sulh hâkimi tarafından m.33 gereğince verilen emre rağmen, kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi,
• Bağımsız bölümü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunulması.

Devir davasının açılması, aksi kararlaştırılmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Hâkim, hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için davacılara uygun bir süre verir. Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.

10. Pratik Kontrol Listesi

Apartman ve site uyuşmazlıklarında dosyaların kaderini çoğu zaman esasa ilişkin tartışma değil, usul belirler. Aşağıdakiler, büromuza gelen dosyalarda en sık rastlanan ve önceden önlenebilir nitelikteki hatalardır:

• Karar defteri noter tasdikli mi? Tasdiksiz deftere yazılan kararların ispat gücü tartışmalıdır.
• Çağrı usulüne uygun ve ispatlanabilir mi? Toplantı çağrısının kime, ne zaman ve nasıl yapıldığı belgelenmelidir; olağanüstü toplantılarda bu husus özellikle denetlenir.
• Hazirun cetveli ve gündem var mı? Gündemde bulunmayan bir konuda alınan karar iptal riski taşır.
• Aykırı oy şerhi düşüldü mü? M.32 uyarınca aykırı oy verenin sebebini belirterek imza koyması, iptal davasındaki sıfatını ve süresini belirler.
• İşletme projesi tebliğ edildi mi? İmza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmemiş bir işletme projesi, İİK m.68 belgesi olma gücünü kaybeder.
• Gecikme tazminatı oranı yasal sınırda mı? Aylık %5'in üzerinde belirlenen oranlar geçersizdir.
• Dava süresinde ve doğru kişiye mi yöneltiliyor? Bir aylık süre kaçırılmışsa, kararın yokluk veya mutlak butlanla malul olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman ve site yönetimi uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık talepleriniz için Gayrimenkul Hukuku ve İcra ve İflas Hukuku sayfalarımıza göz atabilir veya İletişim sayfamız üzerinden büromuzdan randevu alabilirsiniz.