Kira hukukunda ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, tahliye davası veya tahliye takibi devam ederken geçen süre için ev sahibinin kiracıdan "geç tahliye tazminatı" istemesi ve tahliyenin ardından taşınmazda meydana gelen hasarlar için "hor kullanma tazminatı" talep etmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay'ın güncel içtihatları bu iki konuda mülk sahiplerine ve kiracılara çok somut sınırlar çizmektedir.
1. Yargılama Sürecinin Uzaması Sebebiyle Geç Tahliye Tazminatı İstenebilir mi?
Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdüne veya konut ihtiyacına dayalı olarak feshi istemiyle açılan davalarda kiracı, ilk derece mahkemesi kararından sonra tehiri icra kararı alarak istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurabilir. Ev sahipleri genellikle bu sürecin 2-3 yıl sürmesi nedeniyle kiracının evi geç teslim ettiğini ve başka ev kiralamak zorunda kaldıklarını belirterek tazminat talep etmektedir.
Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.05.2026 tarihli kararı net bir içtihat ortaya koymuştur: Kiracının kanun yollarına (istinaf/temyiz) başvurması anayasal hak arama özgürlüğü kapsamındadır. Dava devam ettiği sürece kiracı işgalci sayılmaz ve yasal kira bedelini ödediği sürece, ev sahibine "geç tahliye tazminatı" veya "fark kira tazminatı" ödemekle yükümlü tutulamaz.
2. TBK m. 335 Uyarınca Hor Kullanma Tazminatında İhbar Yükümlülüğü
TBK m. 335 hükmüne göre; kiraya veren, teslim aldığı kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları "hemen ve yazılı olarak" kiracıya bildirmek zorundadır. Aksi halde kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (olağan kullanım aşınmaları hariç).
- Yazılı Şartı: İhbarın noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup ile yapılması esastır. Sözlü beyanlar, WhatsApp mesajları veya arabuluculuk başvuruları tek başına TBK 335 anlamında yazılı bildirim yerine geçmez.
- Derhal (Makul Süre) Şartı: Kiralanan teslim alındıktan hemen sonra (birkaç gün içinde) tespit yaptırılıp bildirimde bulunulmalıdır. Teslimden 3-4 ay sonra açılan tazminat davaları hak düşürücü süre nedeniyle reddedilir.
3. Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Hukuki Tavsiyeler
Kuşadası, Aydın ve İzmir bölgesinde gayrimenkul kiralama ve tahliye süreçlerinde mağduriyet yaşamamak için şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Ev sahipleri, evi teslim alırken anahtar teslim tutanağı tanzim etmeli ve mevcut tüm ayıp ve hasarları bu tutanağa geçirmelidir.
- Anahtar tesliminden hemen sonra Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla Delil Tespiti yaptırılarak hasar tutarı rapor altına alınmalı ve kiracıya noterden ihtarname gönderilmelidir.
- Kiracılar ise tahliye taahhüdü verirken veya ev tesliminde mutlaka imzalı tutanak almalı, haksız tazminat taleplerine karşı hukuki savunmalarını yasal sürelerde sunmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracının tahliye davasında istinaf ve temyiz yollarına başvurması ev sahibine tazminat hakkı verir mi?
Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararları uyarınca kiracının yargılama sürecinde anayasal savunma ve kanun yollarına başvurması hukuka aykırı sayılamaz. Tahliye kararı kesinleşene kadar kiracının kira bedeli dışında ek bir tazminat ödeme yükümlülüğü doğmaz.
Ev sahibi kiralanandaki hasar ve hor kullanma tazminatını ne zaman talep etmelidir?
6098 sayılı TBK m. 335 uyarınca kiraya veren, taşınmazı teslim aldıktan sonra durumu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri/ayıpları derhal ve yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır.
Sözlü bildirim veya mesaj kayıtları TBK 335 kapsamındaki hasar bildirimi yerine geçer mi?
Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre mesaj kayıtları veya şifahi görüşmeler yasal bildirim şartını sağlamaz; ihbarın noter, iadeli taahhütlü mektup veya yazılı delille tespiti gereklidir.
İlgili Yargıtay Emsal Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Emsal Kararı
Esas No: 2025/6254, Karar No: 2026/3320 (Karar Tarihi: 21.05.2026)
Özet: Kiracının tahliye davası sürecinde anayasal savunma ve kanun yollarına başvurması hukuka aykırı sayılamayacağından geç tahliye nedeniyle kira bedeli dışında tazminat talep edilemeyeceği; ayrıca kiraya verenin TBK m. 335 uyarınca kiralanandaki eksiklik ve ayıpları derhal ve yazılı olarak bildirmekle yükümlü olduğu belirtilmiştir.
"…6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kiraların gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirim başlıklı 335. maddesi uyarınca kiraya verenin kiralananın durumunu gözden geçirerek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirme yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi kiracının TBK m. 352.'de düzenlenen tahliye sebepleri dava yolu ile fesih ve tahliyeye ilişkin olduğundan bu sebeplerle açılan davada kiracının yasal sınırlar içinde kalmak şartıyla anayasal bir hak olarak yasal savunma ve yargılama yollarını kullanması hukuka aykırı sayılmayacağına göre kira bedeli dışında tazminat talep edilmesi mümkün olmadığından davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir…"Kararın Tam Metnini Gör
Kayıp ve mağduriyetlerin önüne geçmek amacıyla tahliye ve kira tazminatı uyuşmazlıklarında Gayrimenkul Hukuku alanında uzman avukatlarımızdan hukuki danışmanlık alabilir veya İletişim sayfamızdan Kuşadası büromuzla iletişime geçebilirsiniz.