Yabancılara Tapu Satışı: Tapu Kanunu 35. Madde Sınırlamaları, Askeri Bölge İzni ve Yabancı Sermayeli Şirketler

Kuşadası, Didim ve Çeşme gibi bölgelerde yabancı alıcıyla ilgili en sık gelen soru şudur: yabancı uyruklu bir kişi Türkiye'de hiç sınırsız mülk edinebilir mi? Cevap hayırdır. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebileceği taşınmaz miktarına ve yerine kanuni sınırlar koyar; 36. madde ise Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin edinimini düzenler.

Bu rehberde kanunun koyduğu sınırları, askeri bölge ve güvenlik bölgesi izinlerini, yapısız arazide proje yükümlülüğünü ve şirket üzerinden edinim kurallarını anlatıyoruz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir satın alma öncesinde taşınmazın durumunun tapu müdürlüğünden ve ilgili makamlardan doğrulanması gerekir. Yabancılar için ikamet ve vatandaşlık boyutu için yatırım yoluyla vatandaşlık rehberimize da bakabilirsiniz.

1. Temel Kural: Yabancı Gerçek Kişiler Taşınmaz Edinebilir, Ama Sınırlarla

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35/1 uyarınca, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Yani edinim hakkı, uyrukluğa göre belirlenen bir çerçeveye bağlıdır; bu çerçevenin güncel listesi alım öncesinde teyit edilmelidir.

Kanun ayrıca Cumhurbaşkanına, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancıların edinimini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar bakımından belirleme, sınırlama, kısmen veya tamamen durdurma ya da yasaklama yetkisi verir (m.35/3). Bu nedenle bugünkü kuralların yarın değişebileceği, alım kararı öncesinde güncel mevzuatın kontrol edilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

2. Miktar Sınırı: İlçenin %10'u, Kişi Başı 30 Hektar

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir (m.35/2).

Bu iki sınır birlikte uygulanır. Bir yabancı kişi için otuz hektar bir apartman dairesi için yüksek görünse de, arazi, bağ-bahçe ve tarla alımlarında hızla gündeme gelir. Aynı ilçede yabancılar tarafından edinilen toplam alan %10'a yaklaşmışsa tapu müdürlüğü yeni devri kabul etmeyebilir; bu durum özellikle küçük ilçelerde ve turizm bölgelerinde kontrol edilmesi gereken bir noktadır.

3. Askeri Yasak Bölge, Güvenlik Bölgesi ve Stratejik Bölgeler

Tapu Kanunu'nun 35. maddesi, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerlerinin Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerinin ise ilgili makamlarca belirleneceğini düzenler. Taşınmazın bu alanlara girip girmediği alımdan önce mutlaka kontrol edilmelidir; çünkü bu bölgelerde edinim ayrıca izne bağlı olabilir veya mümkün olmayabilir.

Yabancı sermayeli Türk şirketleri için 36. maddede özel kural vardır: 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla, askeri yasak bölgeler ve askeri güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimler ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Değerlendirmede edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.

Pratik sonuç: Alım sözleşmesi imzalanmadan önce, tapu müdürlüğünden ve gerekirse ilgili askerî makamlardan taşınmazın bölge durumu yazılı olarak teyit edilmelidir. Bu kontrol yapılmadan ödenen kapora, sonradan iade tartışmasına yol açabilir.

4. Yapısız Taşınmaz Alırsanız: İki Yıl İçinde Proje

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu müdürlüğüne gönderilir. Projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği Bakanlıkça takip edilir (m.35).

Bu kural özellikle arsa ve arazi yatırımcıları için kritiktir. Hazır yapılı daire alımında aranmayan proje yükümlülüğü, boş arsada devreye girer. Yükümlülüğün yerine getirilmemesinin sonuçları somut mevzuat ve Bakanlık uygulamasına göre değiştiği için, arsa alımı öncesinde bir gayrimenkul avukatından görüş alınması önerilir.

5. Yabancı Sermayeli Türk Şirketi Üzerinden Edinim (Tapu Kanunu m.36)

m.36/1'e göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim kurulu çoğunluğunu atama ya da görevden alma yetkisine sahip oldukları Türkiye'de kurulu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir. Bu kural, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 28. maddesi kapsamındaki kişiler hariç uygulanır.

Yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazla olması hâlinde, dolaylı ortaklıklar ve hisse devirleri için de aynı esaslar geçerlidir (m.36/2). Bu kapsamın dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz edinebilir (m.36/4).

Dikkat: Şirketin ana sözleşmesindeki faaliyet konusu, edinilecek taşınmazın kullanımıyla uyumlu olmalıdır. Konut edinmek isteyen bir kişi için şirket kurmak, ayrıca vergi ve muhasebe yükümlülükleri getirdiği için çoğu zaman en uygun çözüm olmayabilir.

6. Başkası Adına Tapu Aldırmak Neden Risklidir?

Yabancı alıcıların bazen sınırlamaları aşmak için taşınmazı güvendikleri bir Türk vatandaşı veya tanıdık adına aldırdığı görülür. Bu yol hem kanunun amacını dolanma riski taşır hem de ispat bakımından alıcıyı zayıf bırakır: taşınmazın gerçek sahibi olduğunuzu iddia ettiğinizde, tapudaki malik olmayan kişi olarak, aksini yazılı delille ispatlamak zorunda kalırsınız. Ayrıca izinsiz alınan ses kayıtları gibi delillerin mahkemede kullanılamayabileceği de uygulamada karşılaşılan bir sorundur.

Güvenli yol: edinimi kendi adınıza, kanuni sınırlar içinde ve noter/tapu işlemleriyle yapmak; sınırları aşıyorsa şirket yapısı gibi hukuka uygun alternatifleri bir avukatla birlikte değerlendirmektir.

7. Satın Alma Süreci İçin Kontrol Listesi

• Uyruk ve edinim hakkı: Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkeler çerçevesinde uyruğunuzun kapsamda olduğunu teyit edin.
• Bölge durumu: Taşınmazın askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi veya stratejik bölgede olmadığını tapu müdürlüğünden ve ilgili makamlardan doğrulayın.
• Miktar sınırı: Mevcut mülklerinizle birlikte toplam alanın otuz hektarı ve ilçe sınırını aşmadığından emin olun.
• Taşınmazın niteliği: Yapısız arazi ise iki yıllık proje yükümlülüğünü hesaba katın.
• Tapu sicili: Takyidat (ipotek, haciz, şerh), imar durumu ve iskân belgesini inceleyin.
• Sözleşme ve ödeme: Satış vaadi sözleşmesini ve ödemeleri banka yoluyla belgeli yapın; bkz. taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve tapuya şerh.
• Vergi ve harçlar: Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu 4 sayılı tarife uyarınca satış bedeli üzerinden alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında alınır (toplam %4; uygulamada taraflar harcın yükünü sözleşmeyle alıcıya yükleyebilir). Sabit döner sermaye işlem ücretinin güncel tutarını tapu müdürlüğünden öğrenin.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı müşterilerimiz için taşınmaz alım-satımı, tapu ve sözleşme süreçlerinde Gayrimenkul Hukuku sayfamıza göz atabilir veya İletişim sayfamız üzerinden büromuzdan randevu alabilirsiniz. Yabancı müvekkiller için İngilizce rehberimiz: Property purchase by foreigners in Turkey.