Kira Depozitosu İadesi ve Tahliye Taahhütnamesi: Üç Aylık Sınır, Banka Hesabı, Tahliye Sebepleri (TBK 342, 350-352)

Kira sözleşmesi bittiğinde en sık iki soru gündeme gelir: kiracı depozitosunu geri alabilecek mi ve kiraya veren, kiracıyı tahliye edebilecek mi? Her ikisi de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinde düzenlenmiştir ve sanılanın aksine kanunun koyduğu sınırlar vardır.

Bu rehberde depozitonun üst sınırını ve bankada tutulma kuralını, iade usulünü, tahliye taahhütnamesinin hangi şartlarla geçerli olduğunu, kiraya verenin tahliye davası açabileceği sebepleri ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli bir kararını anlatıyoruz. Kira bedelinin yasal artış sınırı için kira tespit davası rehberimize da bakabilirsiniz.

1. Depozito En Fazla Kaç Aylık Olabilir?

TBK m.342/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Sözleşmeye dört, altı aylık depozito yazılması kiracıyı bu üst sınırın ötesinde bağlamaz; fazla kısım için kiracı geri ödeme isteyebilir.

Güvence kira bedelinin kendisi değildir. Kira borcunun ödenmemesi, kiralananın zarar görmesi gibi sözleşmeden doğan alacakları güvence altına alır. Bu nedenle depozitoyu "son ayın kirası" olarak mahsup etmek, kiraya verenin rızası yoksa hukuken doğru değildir.

2. Depozito Bankada Tutulur: Elden Verilen Depozito Sorunu

Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır (m.342/2). Banka güvenceyi ancak şu hâllerde geri verebilir:

• iki tarafın rızasıyla,
• icra takibinin kesinleşmesiyle veya
• kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak.

Uygulamada depozito çoğu zaman elden veya kiraya verenin hesabına ödenir. Bu, kanunun öngördüğü sistemin dışında kalır ve ispat yükünü kiracıya bırakır. Elden verilen depozito için mutlaka imzalı makbuz alınmalı, ödeme mümkünse banka dekontuyla yapılmalı ve açıklamaya "kira güvence bedeli" yazılmalıdır. Kanuna uygun yol, kiracı adına açılmış vadeli hesaptır.

3. Depozito Nasıl İade Alınır?

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (m.342/3). Yani kiraya verenin hasar veya borç iddiası varsa bu süre içinde harekete geçmesi gerekir.

Depozito elden verilmişse ve kiraya veren iade etmiyorsa kiracı, icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kiraya verenin iade etmemek için ileri sürebileceği tipik gerekçeler şunlardır:

• ödenmemiş kira veya aidat, fatura borcu,
• sözleşmeye uygun kullanımın ötesindeki hasar.

Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime (boya, hafif aşınma) kural olarak kiracıdan istenemez. Teslim anında fotoğraflı teslim tutanağı düzenlemek, hasar tartışmalarında en güçlü delildir.

4. Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerlidir?

TBK m.352/1'e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Yargıtay uygulamasında geçerlilik için aranan unsurlar şunlardır: yazılı olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi, tahliye tarihinin açıkça yazılması ve kiralananın tesliminden makul bir süre sonra verilmesi. Kira sözleşmesi imzalanırken boş tarihli veya sözleşmeyle birlikte alınan taahhütler bu nedenle sorun çıkarır; kiracı baskı, hile veya aldatma iddiasında bulunabilir ve imzanın ona ait olup olmadığı, iradesinin sakatlanıp sakatlanmadığı tartışılır.

Süre de kritiktir: taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilmezse bu hak düşer.

5. Kiraya Verenin Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (m.347). Belirli süreli sözleşmeler, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin tahliye için başvurabileceği başlıca yollar şunlardır:

• Konut veya işyeri ihtiyacı (m.350): Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğundaysa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde dava açar. Aynı süre, yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım hâlinde de geçerlidir.
• Yeni malikin ihtiyacı (m.351): Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirirse, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir.
• Tahliye taahhüdü (m.352/1): Yukarıda anlatılan yazılı taahhüt.
• İki haklı ihtar (m.352/2): Kiracının kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması hâlinde, kira süresinin veya bir yıldan uzun sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılır.
• Kiracının başka konutu (m.352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

Kiraya veren, dava açacağını süresinde kiracıya yazılı bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (m.353).

6. Yargıtay Ne Diyor? Taahhüt Yeni Kira Sözleşmesiyle Hükümsüz Kalabilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026 tarihli aşağıdaki kararında tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını sıralamış ve taraflar arasında taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa taahhüdün hükümsüz kaldığının gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir. Kararda kiracı, taahhüdün baskıyla imzalatıldığını ileri sürmüş; mahkeme Adli Tıp incelemesiyle imzanın kiracıya ait olduğunu saptamıştır. Ancak taahhütten sonra taraflar yeni sözleşme imzalamış olduğundan, karar kanun yararına bozulmuştur.

Pratik sonuç: taahhüt verildikten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanıyorsa kiracı için güçlü bir savunma doğar. Kiraya veren bu durumda taahhüde dayanmaktan kaçınmalı, kiracı ise yeni sözleşmeyi saklamalıdır.

7. Sık Yapılan Hatalar

• Dört-altı aylık depozito yazmak: Üç aylık sınırı aşan kısım geçersizdir.
• Depozitoyu makbuzsuz elden vermek: İade davasında ispat sorunu doğurur.
• Teslim tutanağı düzenlememek: Hasar ve temizlik iddialarında kiracıyı savunmasız bırakır.
• Taahhüt tarihinden sonra bir ayı kaçırmak: Tahliye hakkı düşer.
• Taahhüdü sözleşmeyle birlikte almak: Teslimden önce verilen taahhüt geçerli sayılmaz.
• Arabuluculuğu atlamak: Depozito iadesi davası usulden reddedilebilir.

🧮 İlgili araç: Kira artışının yasal sınırını TÜFE esaslı kira artış oranı hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira, depozito ve tahliye uyuşmazlıkları için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza göz atabilir veya İletişim sayfamız üzerinden büromuzdan randevu alabilirsiniz.